۱۰ درصد رشد دلار؛ چند درصد رشد زمین؟

قیمت زمین در شهرهای ایران سال گذشته حدود ۴۰ درصد بالا رفت. دلار هم حدود ۶۰ درصد گران شد. انگار زمین هم دارد رفتار دلار را رصد می‌کند. آیا دلار واقعا صرفا یک اسکناس آمریکایی است و لزوما تاثیری بر اقتصاد و هزینه هایمان ندارد؟ بررسی ۲۸ سال آمار سالانه و ۱۱۲ فصل داده‌های اقتصادی بانک مرکزی نشان می‌دهد حتی زمین زیر پایمان هم دنبال دلار راه می رود. به گزارش زومان، فرض کنید کسی چند سال پیش مقداری پول پس‌انداز کرده و حالا می‌خواهد تصمیم بگیرد آن را کجا نگه دارد. وقتی قیمت دلار بالا می‌رود و ارزش پول ملی پایین می‌آید، ممکن است به این فکر بیفتد که پولش را به دارایی دیگری تبدیل کند؛ مثلاً طلا، ارز یا زمین بخرد. او تنها کسی نیست که چنین فکری می‌کند. وقتی تعداد بیشتری از مردم به دنبال حفظ ارزش پس‌اندازشان می‌روند، تقاضا برای بعضی دارایی‌ها بیشتر می‌شود و این می‌تواند قیمتشان را بالا ببرد. این وسط زمین یک ویژگی مهم هم دارد: برخلاف بسیاری از کالاها، نمی‌توان به‌سرعت زمین تازه‌ای در محله‌های پرتقاضای شهر تولید کرد. اگر تقاضا بالا برود، عرضه هم به همان سرعت بیشتر نمی‌شود. در نتیجه، بخشی از فشار تقاضا خودش را در قیمت نشان می‌دهد. اما ماجرا فقط به کسانی که با هدف سرمایه‌گذاری زمین می‌خرند محدود نیست. بالا رفتن دلار می‌تواند هزینه بعضی مصالح و تجهیزات ساختمانی را هم افزایش دهد. وقتی ساخت‌وساز گران‌تر تمام می‌شود، سازنده‌ها ممکن است در محاسبه هزینه و سود پروژه‌های تازه، ارزش زمین را هم جور دیگری ببینند. از طرف دیگر، مالکی که می‌بیند قیمت ارز بالا رفته، ممکن است برای فروش زمینش قیمت بیشتری بخواهد. خلاصه که مسیرهای اقتصاد به هم وصل‌اند، اما لزوما هم معنایشان این نیست که هر افزایش قیمت دلار، به‌طور خودکار و به همان اندازه قیمت زمین را بالا می‌برد. برای فهمیدن اندازه این ارتباط، باید به داده‌ها نگاه کرد. برای اینکه ببینیم این ارتباط فقط یک برداشت عمومی است یا در آمار هم دیده می‌شود، تغییرات قیمت دلار و شاخص قیمت زمین را از بهار ۱۳۷۷ تا زمستان ۱۴۰۴ بر اساس داده های بانک مرکزی بررسی کرده‌ایم؛ یعنی ۱۱۲ فصل داده، در کنار ۲۸ مشاهده سالانه. نتیجه روشن است: رشد دلار معمولاً با رشد قیمت زمین ارتباط مثبت دارد، اما اثر آن یک‌باره و کامل ظاهر نمی‌شود. برای نمونه، برآوردهای فصلی نشان می‌دهند زمانی که دلار در یک فصل ۱۰ درصد بالا رفته، شاخص قیمت زمین در همان فصل به‌طور متوسط حدود ۲٫۲ درصد افزایش پیدا کرده است. اثر این افزایش در فصل‌های بعد هم می‌تواند ادامه پیدا کند و در مجموع به حدود ۵ درصد برسد. در داده‌های سالانه هم الگویی شبیه به این دیده می‌شود. افزایش ۱۰ درصدی رشد دلار با حدود ۲٫۵ تا ۴ درصد رشد بیشتر قیمت زمین در همان سال همراه است؛ در سال بعد هم ممکن است حدود ۲٫۵ تا ۳ درصد دیگر به رشد قیمت زمین اضافه شود. البته این اعداد برآوردهای آماری‌اند، نه فرمولی که بتوان با آن قیمت آینده زمین را دقیق حساب کرد. به زبان ساده، اگر دلار امروز جهش کند، قرار نیست قیمت زمین فردا دقیقاً به همان اندازه بالا برود. بازار زمین کندتر حرکت می‌کند و واکنشش ممکن است در چند فصل بعد هم ادامه داشته باشد. همین تأخیر یکی از نکته‌های مهم بررسی است: اثر جهش ارزی ممکن است مدتی پس از خود جهش هم در بازار زمین دیده شود. نکته مهم دیگر این است که این الگو در همه شهرها هم یکسان نیست. بر اساس نتایج بررسی، تهران سریع‌تر و شدیدتر از بسیاری از شهرهای دیگر به تغییرات دلار واکنش نشان می‌دهد. در شهرهای کوچک و متوسط، انتقال این اثر می‌تواند با تأخیر بیشتری همراه باشد؛ حتی تا یک یا دو سال. بنابراین نمی‌شود از روی تغییرات دلار، درباره همه شهرها یک حکم یکسان داد. یک نکته دیگر هم اهمیت دارد: این رابطه در همه دوره‌های اقتصادی ایران به یک اندازه قوی نبوده است. در داده‌های بررسی‌شده، بعد از سال ۱۳۹۰ و هم‌زمان با تغییر شرایط ارزی و افزایش جهش‌های دلار، ارتباط میان رشد دلار و رشد قیمت زمین پررنگ‌تر شده است. پیش از آن، دلار در بسیاری از سال‌ها تغییرات محدودتری داشت، در حالی که قیمت زمین می‌توانست به دلایل دیگری بالا برود. پس اگر کسی بگوید «دلار بالا رفت، پس زمین هم دقیقاً به همان نسبت گران می‌شود»، آمار چنین حرفی را تأیید نمی‌کند. اما اگر بگوید «جهش دلار می‌تواند فشار افزایشی بر قیمت زمین وارد کند و اثرش با فاصله زمانی ظاهر شود»، شواهد آماری پشت این حرف قرار می‌گیرند. آمار فعالیت‌های ساختمانی بانک مرکزی نشان می‌دهد میانگین قیمت زمین در شهرهای کشور در سال ۱۴۰۴ به حدود متری ۴۵ میلیون و ۵۶۰ هزار تومان رسیده است؛ رقمی که حدود ۴۰ درصد از مقدار سال قبل بیشتر است. در تهران، میانگین قیمت زمین به حدود متری ۱۵۳ میلیون تومان رسیده؛ در حالی که این رقم در سال قبل حدود ۱۳۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود. یعنی رشد میانگین قیمت زمین در تهران در این آمار حدود ۱۵ درصد بوده است. البته این دو عدد را نباید با شاخص تورم سالانه زمین یکی گرفت. بانک مرکزی برای سال ۱۴۰۴، رشد سالانه شاخص قیمت زمین در مناطق شهری را حدود ۲۷ درصد گزارش کرده است. تفاوت این رقم با رشد ۴۰ درصدی میانگین قیمت، لزوماً به معنی تناقض آماری نیست؛ چون دو شاخص به یک روش محاسبه نمی‌شوند. البته این آمارها تا پایان سال ۱۴۰۴ را پوشش می‌دهند. اکنون که در ماه هفتم سال ۱۴۰۵ هستیم، هنوز نمی‌توان از همین داده‌ها فهمید قیمت زمین در ماه‌های اخیر دقیقاً چه مسیری را طی کرده است. بنابراین نمی‌شود با اطمینان گفت رشد دلار در سال جاری تا امروز چه مقدار به قیمت زمین اضافه کرده است. با این حال، یافته‌های بررسی تاریخی یک نکته را برجسته می‌کنند: اگر دلار در دوره‌ای با سرعت بالا رشد کند، احتمال دارد بخشی از فشار آن با تأخیر به بازار زمین منتقل شود. با توجه به اینکه رشد دلار نسبت به میانگین سال گذشته بیش از ۱۰۰ درصد عنوان شده، این احتمال ارزش بررسی دارد؛ اما به‌تنهایی برای پیش‌بینی اندازه افزایش قیمت زمین کافی نیست. تورم عمومی، توان خرید مردم، میزان تقاضا برای خریدوفروش و وضعیت ساخت‌وساز هم در مسیر قیمت‌ها نقش دارند. دقیقترش را بخواهید دلار یکی از نشانه‌های مهم برای دنبال‌کردن مسیر احتمالی قیمت زمین است، اما به‌تنهایی آینده این بازار را تعیین نمی‌کند.