پول از بازار مسکن رفت؛ رکوردی که در ۴۰ سال گذشته دیده نشده بود

در سال ۱۴۰۴ کمترین کلنگ ساختمان‌سازی در ۳۶ سال گذشته به زمین خورد و افت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این بخش رکورد ۴۰ ساله زد. سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در سال جنگ از مسکن عقب‌نشینی کردند. انگار مسکن آن امنیت سابق را برایشان نداشته است. می‌پرسید چطور؟ چون در سال ۱۴۰۴ تعداد ساختمان‌هایی که کلنگ ساختشان به زمین خورد، به کمترین میزان در ۳۶ سال گذشته رسید. سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این حوزه هم ۱۸ درصد کم شد. این افت آن‌قدر بزرگ بود که در ۴۰ سال گذشته، سابقه نداشت. اما ماجرا فقط این نیست که سازندگان پول کمتری خرج کرده‌اند. وقتی کسی تصمیم می‌گیرد یک ساختمان بسازد، معمولاً قرار نیست چند ماه بعد پولش را پس بگیرد. ممکن است چند سال طول بکشد تا پروژه تمام شود و بتواند واحدها را بفروشد. پس اگر کسی از شروع یک پروژه تازه منصرف می‌شود، بد نیست بپرسیم چه چیزی در حساب‌وکتابش تغییر کرده است. به نوعی این یک سرمایه‌گذاری میان‌مدت در اقتصاد است. آیا ساخت‌وساز گران‌تر شده؟ آیا آینده بازار و اقتصاد نامطمئن‌تر به نظر می‌رسد؟ یا راه‌های دیگری برای سرمایه‌گذاری پیدا شده که برایش جذاب‌ترند؟ یا شاید هم می‌خواهد سود پولش را زودتر دریافت کند. آمار اخیر بانک مرکزی به ما می‌گوید سازندگان عقب نشسته‌اند؛ اما برای فهمیدن دلیل این عقب‌نشینی باید کمی دقیق‌تر به اعداد نگاه کنیم. به گزارش زومان، طبق آمار بانک مرکزی، در سال ۱۴۰۳، شروع ساخت حدود ۱۳۸ هزار ساختمان در شهرهای ایران ثبت شد. سال بعد، این عدد به حدود ۸۵ هزار ساختمان رسید. یعنی ۴۰ درصد کمتر. که بخش مهمی از این ساخت و سازها هم مسکونی بوده‌اند. کاهش شمار واحدهای مسکونی در مجموع شهرهای کشور نیز به چشم می‌خورد. در سال ۱۴۰۳، حدود ۳۷۴ هزار واحد مسکونی شروع به ساخت کرده بودند، اما این رقم در سال ۱۴۰۴ با افتی نزدیک به ۱۵ درصدی، به حدود ۳۱۸ هزار واحد رسید. ساختمان‌هایی هم که کار ساختشان تمام شد، کمتر بودند. تعداد این ساختمان‌ها از حدود ۱۱۸ هزار مورد در سال ۱۴۰۳ به ۸۸ هزار مورد در سال ۱۴۰۴ سقوط کرد. پس هم پروژه‌های خیلی کمی استارتش زده شد و هم تعداد ساختمان‌های تکمیل‌شده پایین آمد. یک دلیلش به احتمال زیاد جنگ بود. تقریبا یک ماه از سال گذشته کشور درگیر دو جنگ بود که بسیاری از کسب و کارها از جمله صنعت ساختمان به حالت نیمه تعطیل درآمده بودند و همین مسئله باعث افت فعالیت این حوزه شد. البته این آمار به ما نمی‌گوید دقیقاً چند خانواده در پیدا کردن خانه با مشکل روبه‌رو شده‌اند یا چه تعداد خانه برای فروش آماده بوده است. اما یک نکته روشن است: تعداد کمتری پروژه ساختمانی وارد مسیر ساخت شده‌اند. اگر این وضعیت ادامه پیدا کند، می‌تواند در سال‌های آینده بر تعداد خانه‌هایی که به بازار می‌رسند هم اثر بگذارد. این یعنی سمت عرضه بازار در حال کوچیک شدن است که می‌تواند فشار بالقوه‌ای برای افزایش قیمت ایجاد کند. افت تعداد ساختمان‌ها یک طرف ماجراست؛ پولی که برای شروع ساخت‌وساز کنار گذاشته شد هم کاهش پیدا کرد. سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در سال ۱۴۰۳ حدود ۳۲۰ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان بود. این رقم در سال ۱۴۰۴ به حدود ۲۶۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان رسید؛ یعنی حدود ۵۸ هزار میلیارد تومان کمتر شد. کاهش ۱۸ درصدی سرمایه‌گذاری، از نظر تاریخی اتفاق مهمی است. در آمار ۴۰ سال گذشته، افت سالانه‌ای به این بزرگی ثبت نشده بود. البته این ارقام با قیمت‌های همان سال محاسبه شده‌اند و تازه تورم هم از آن‌ها کم نشده است. بنابراین نمی‌توان فقط با تکیه بر این جدول گفت قدرت واقعی این پول دقیقاً چقدر کاهش پیدا کرده است. با این حال، کنار هم گذاشتن افت سرمایه‌گذاری و کم‌شدن تعداد پروژه‌های تازه نشان می‌دهد که سال ۱۴۰۴ برای ساخت‌وساز سال سختی بوده است. حالا چرا کسی که می‌تواند پولش را وارد ساخت‌وساز کند، ممکن است دست نگه دارد؟ یک پاسخ احتمالی، هزینه‌هاست. وقتی قیمت مصالح، دستمزد و دیگر هزینه‌های ساخت بالا می‌رود، شروع همان پروژه قبلی پول بیشتری می‌خواهد. ممکن است سازنده‌ای که تا سال قبل از پس هزینه‌ها برمی‌آمد، حالا برای شروع کار دوباره حساب‌وکتاب کند یا تصمیمش را عقب بیندازد. در این حالت هزینه تمام شده می‌تواند تقاضا را هم به عقب راند و ساختمان روی دست سازنده‌اش باد کند! هزینه‌های بالاتر تنها توضیح احتمالی نیستند. سازنده برای شروع پروژه باید حدس بزند که چند سال بعد، وقتی ساختمان آماده شد، می‌تواند آن را با چه قیمتی بفروشد و آیا این قیمت هزینه‌هایش را جبران می‌کند یا نه. هرچه آینده مبهم‌تر باشد، تصمیم‌گرفتن هم دشوارتر می‌شود. در سال ۱۴۰۴، جنگ و نااطمینانی‌های اقتصادی هم می‌توانستند برنامه‌ریزی برای پروژه‌های بلندمدت را سخت‌تر کنند. از طرف دیگر، سرمایه‌گذار ممکن است پولش را با ساخت‌وساز مقایسه کند و ببیند آیا گزینه‌های دیگری برایش جذاب‌ترند یا نه؛ گزینه‌هایی که شاید خریدوفروش در آن‌ها آسان‌تر باشد و برای رسیدن به نتیجه لازم نباشد چند سال صبر کند. اما باید مراقب باشیم: این‌ها توضیح‌های احتمالی‌اند، نه علت‌هایی که این داده‌ها به‌تنهایی ثابت کرده باشد. برای مشخص‌شدن سهم هر عامل، اطلاعات بیشتری لازم است. آنچه آمار با اطمینان بیشتری نشان می‌دهد، نتیجه نهایی است: در سال ۱۴۰۴ پروژه‌های ساختمانی کمتری شروع شدند و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی هم با افتی کم‌سابقه روبه‌رو شد. اینکه این عقب‌نشینی موقتی است یا به روندی طولانی‌تر تبدیل می‌شود، به این بستگی دارد که هزینه ساخت، چشم‌انداز فروش و اعتماد سرمایه‌گذاران در ادامه چه مسیری پیدا کنند.