بی‌قراری برای حفظ سرمایه! | وقتی خانه جای پول نقد را می‌گیرد | موج تازه تهاتر در بازار مسکن تهران به معنای چیست؟

بازار مسکن تهران در کنار قیمت‌های سنگین و رکود معاملات، شاهد تغییر دیگری در رفتار برخی مالکان است؛ تغییری که نه در تابلوهای قیمت، بلکه در شکل پیشنهادهای معاملاتی خود را نشان می‌دهد. به گزارش ، بخشی از فروشندگان دیگر صرفا به دنبال دریافت پول نقد در برابر ملک نیستند و گزینه‌هایی مانند آپارتمان کوچک‌تر یا بزرگ‌تر، زمین و حتی خودرو را در برابر ملک خود مطرح می‌کنند. بررسی فایل‌های قابل معاوضه نشان می‌دهد یکی از الگوهای پرتکرار، تبدیل یک ملک بزرگ به واحدی کوچک‌تر است؛ روشی که به مالک اجازه می‌دهد همچنان بخشی از سرمایه خود را در بازار مسکن نگه دارد، اما همزمان بخشی از ارزش ملک را از آن خارج کند. کوچک‌تر شدن خانه، راهی برای آزاد کردن سرمایه در مناطق مختلف تهران، نمونه‌هایی از این نوع پیشنهاد دیده می‌شود. در باغ‌فیض، مالک یک آپارتمان ۹۵ متری دوخوابه با دو پارکینگ و قیمت پیشنهادی ۳۰ میلیارد تومان، ملک خود را برای فروش یا معاوضه با واحدی کوچک‌تر عرضه کرده است. نکته مهم در این فایل، اشاره مستقیم فروشنده به «نیاز مالی» است؛ یعنی هدف لزوما فروش کامل ملک نیست، بلکه کاهش اندازه دارایی برای دسترسی به بخشی از سرمایه آن است. بیشتر بخوانید: در پونک نیز واحدی ۱۲۰ متری، سه‌خوابه و با قیمت پیشنهادی ۴۸ میلیارد تومان برای تهاتر با آپارتمانی کوچک‌تر عرضه شده است. یک فایل دیگر در همین محدوده، آپارتمانی ۹۵ متری را با قیمت ۳۰.۵ میلیارد تومان برای معاوضه با واحدی کم‌متراژتر پیشنهاد می‌کند. چنین نمونه‌هایی را می‌توان در سازمان برنامه نیز مشاهده کرد. یک واحد ۸۲ متری دوخوابه با ارزش حدود ۱۹.۸ میلیارد تومان برای معاوضه با آپارتمان کوچک‌تر عرضه شده و مالک دلیل آن را نیاز به پول عنوان کرده است. در این معامله، فروشنده حتی محدوده موردنظر خود برای ملک جایگزین را نیز مشخص کرده است. در هروی، شرایط مشابهی برای یک واحد ۱۳۸ متری سه‌خوابه با قیمت ۴۲ میلیارد تومان مطرح شده است. مالک حاضر است این واحد را با آپارتمانی دوخوابه معاوضه کند. در صورت انجام چنین معامله‌ای، مالک علاوه بر کاهش متراژ، تعداد اتاق‌ها را نیز کاهش می‌دهد و مابه‌التفاوت ارزش دو ملک را از معامله خارج می‌کند. تهاتر فقط برای کوچک‌تر شدن نیست البته همه متقاضیان تهاتر در مسیر کاهش متراژ حرکت نمی‌کنند. در برخی فایل‌ها، عکس این روند دیده می‌شود؛ یعنی مالک یک واحد کوچک‌تر به دنبال خانه‌ای بزرگ‌تر است. برای نمونه، یک آپارتمان ۶۲ متری دوخوابه در محدوده جمهوری با ارزش حدود ۱۵ تا ۱۶ میلیارد تومان، برای معاوضه با واحدی ۸۰ متر به بالا پیشنهاد شده است. مناطق ۹، ۱۰ و ۱۱ نیز به‌عنوان محدوده‌های موردنظر مالک اعلام شده‌اند. بنابراین تهاتر را نمی‌توان صرفا واکنشی برای خروج بخشی از سرمایه از بازار مسکن دانست. در بخشی از معاملات، نیاز خانوار به فضای بیشتر یا تغییر شرایط سکونت نیز می‌تواند محرک چنین پیشنهادهایی باشد. ورود خودرو به معامله ملک در میان فایل‌های تهاتری، اما یک گزینه غیرمعمول نیز دیده می‌شود: خودرو. در یکی از نمونه‌ها، زمینی با کاربری مسکونی در منطقه آزاد انزلی، به مساحت حدود ۱۹۳ مترمربع و با قیمت اعلامی ۳.۲ میلیارد تومان، با یک دستگاه دنا اتومات آپشنال صفر کیلومتر قابل معاوضه اعلام شده است. نمونه دیگری در مرزداران قرار دارد؛ یک واحد ۵۲ متری با قیمت حدود ۱۷.۳ میلیارد تومان که مالک، علاوه بر فروش، امکان معاوضه با خودروهایی مانند بنز، بی‌ام‌و، آئودی Q5، سانتافه، تیگو، پرادو و سورنتو را مطرح کرده است. در اینجا خودرو از یک کالای مصرفی صرف فاصله گرفته و به بخشی از سازوکار ارزش‌گذاری معامله تبدیل شده است. البته نمی‌توان از روی چند فایل نتیجه گرفت که خودرو به شکل گسترده جای پول نقد یا سایر دارایی‌ها را در معاملات ملکی گرفته است؛ اما حضور آن در آگهی‌های تهاتری قابل توجه است. بازار کم‌تحرک و جست‌وجوی راه‌های تازه در مقابل، در فایل‌های مورد بررسی نمونه‌های معاوضه مستقیم ملک با طلا یا ارز کمتر به چشم می‌خورد. همین تفاوت، پرسش‌هایی درباره انتخاب خودرو به‌عنوان دارایی جایگزین ایجاد می‌کند. یکی از احتمالات این است که برخی مالکان، در شرایط نیاز به نقدینگی، دارایی‌ای را ترجیح می‌دهند که امکان معامله مجدد آن برایشان ساده‌تر باشد؛ هرچند نقدشوندگی خودرو نیز به مدل، قیمت، وضعیت بازار و شرایط خریدار وابسته است. اقتصاد نیوز در این باره می‌نویسد؛ آنچه از این فایل‌ها می‌توان دریافت، بیش از آنکه نشانه‌ای قطعی از وضعیت کل بازار باشد، تصویری از تغییر رفتار بخشی از مالکان است. فروشنده‌ای که حاضر است آپارتمان ۱۲۰ متری خود را با واحدی کوچک‌تر عوض کند، یا مالک زمینی که خودرو را به‌عنوان عوض معامله می‌پذیرد، در واقع به دنبال تبدیل شکل دارایی خود است. تهاتر می‌تواند در شرایطی که فروش نقدی ملک برای برخی مالکان زمان‌بر است، یک مسیر جایگزین ایجاد کند؛ اما این مسیر نیز بدون ریسک نیست. اختلاف ارزش دو دارایی، نحوه کارشناسی، وضعیت سند و مالکیت، تعیین قیمت واقعی و تعهدات حقوقی طرفین، همگی می‌توانند معامله را پیچیده کنند. به همین دلیل، افزایش چنین فایل‌هایی را باید بیشتر به‌عنوان نشانه‌ای از جست‌وجوی راه‌های تازه برای انجام معامله در بازار مسکن خواند؛ بازاری که بخشی از مالکان در آن، دیگر تنها به «فروش» فکر نمی‌کنند، بلکه به دنبال «تغییر شکل سرمایه» خود هستند.